买房可以说是一个系统工程,从地段配套到小区物业,从五证、产权到开发商资质,再到房子的朝向和采光以及通风等等,都需要综合考虑。那么,对海口知之甚少的外地人,如何在海口顺利买到理想的房子?购房联盟推荐此购房攻略,通过三次筛选就能帮你选出最适合你的房子。
外地人来海南买房主要集中于东部市县,其中大多数老年人会把海口作为首选地,因为海口是海南省的省会,是海南交通、医疗、生活、服务发达的城市,虽然不适宜旅游但适宜居住。海口在海南岛的北端,是距离大陆最近的地点,不管是坐飞机还是铁路轮渡或是汽车轮渡回到内地家乡都是方便的。
买房可以说是一个系统工程,从地段配套到小区物业,从五证、产权到开发商资质,再到房子的朝向和采光以及通风等等,都需要综合考虑。那么,对海口知之甚少的外地人,如何在海口顺利买到理想的房子?购房联盟推荐此购房攻略,通过三次筛选就能帮你选出适合你的房子。
第一次筛选:地段、价格、楼盘。
在这一次筛选中,要筛选出你能够承受价格段内的好地段或好楼盘。
李嘉诚先生曾经说过,买房第一是地段,第二是地段,第三还是地段。其实他说的是投资的理念,对于买房者有其道理但也有局限性,因为好的地段是好,但价格也高啊。在想买房的第一阶段首先是确定好自己能够承受的价位,为什么说是能够承受的价位哪? 因为自己的理想价位往往与实际有较大的差距,随着四处寻访,看中楼盘的价位也在随之变高,最后往往是忍痛割爱,出手上位,也就是能够承受的价位段的顶端。
海口商品房的成交均价到了什么程度?下面是2014年上半年的统计数据,可供参考。近期成交情况可关注本站的每日成交数据。
2014年上半年海南楼市成交情况(数据统计来源:搜房网)
从上表可以看出,近两年海口的均价基本上在8000元/㎡(建面)上下浮动。但需要提醒的是,以上数据是一个总体的统计结果,楼盘的价格还要看具体区域、地段和品质而定。
关于海口市哪些是好地段,首先说海口有四个区分别是秀英区、龙华区、美兰区、琼山区,但这四个区是按照自西向东方向竖着切割的,与好地段不搭界,因为海口是北边面向大海,面向大陆,越往南越荒凉,所以四个区的说法可以忽略。
自从海口市政府提出“中强、西拓、东优、南控”发展思路以来,在海口哪个地方买房理想成为购房者关注的问题。其实海口各个地段都是好中有差,差中有好,不能一语概括,编者在此对房产分布的主要地段逐一解析,各位按照自己的需求去找合适的,才是上策。
热门地段一:海口核心滨水区。此前称“海口外滩”,后称“海口核心滨水区”。它位于海口主城区的滨海地区,东起新埠桥,西至秀英港,包括海甸岛、新埠岛的部分地区,长堤路、滨海大道以北至填海区的海岸线地带,其中海口湾是其中心地带,海口湾紧邻国贸、世贸中心商业区,内有万绿园公园,旧的展览中心,这一地段也包括世纪公园,海口外滩中心等地区,但是老海口湾基本开发完毕,包括海甸岛的滨海地带已经被各色商业楼盘占据,新楼盘价高量少,这一地区相当于上海的外滩。
海口湾
热门地段二:海口市中心。北到滨海大道,西到丘海大道,南到南海大道,东到白龙南路围起的长方块,东西大约8公里,南北大约4公里。这是城市中心区域,交通、商业、生活为方便的地区,距离西海岸游览区并不远,不在海边,不太潮湿,商品房的开发已经多年,高楼林立,但开发的普及率参差不齐,比如红城湖地区还欠发达,由于区域广大,必有一款适合你的新楼盘。但是丘海大道由于秀英港的大型载重汽车日夜轰鸣,噪音巨大,选择时建议予以避让。
海口市区
热门地段三:西海岸。拥有海口漂亮的海岸线和沙滩浴场,是海口的热带海岸休闲旅游区。这里旅游地产云集,高档酒店相肩比邻,房价自然较高,但由于是新区,一些基础设施的建设和成熟需要时间。不过这一区域的前景是毋庸置疑的,海口市政府、地税局等一系列政府部门都在此办公,自2013年9月开始,这里的万户公务员小区已经陆续交房。这么多公务员和家属需要在此生活,区域内的人气和基础设施和配套在未来几年很快会被撑起来的。
海口西海岸
热门地段四:海甸岛。海甸岛非常好界定,是个独立的区域,也是距离大陆近的地点,解放军解放海南岛,首先登陆的就是海甸岛的白沙门。海甸岛通过世纪大桥、人民桥、和平桥与海口陆地相通,过了人民桥就是骑楼老城区,海甸岛给人以新城区的感觉,新房、新路、新公园,风水学上也是上风上水,但由于距离海岸较近,冬季有些潮湿和海风较大。
海甸岛及周边
其它地段:滨江新城(南渡江西岸到白龙南路一带)是近年来新楼盘开发较多的区域。这一区域和省政府毗邻,街道商业区发展较快,距离机场比较近,价格适中。南海大道到椰海大道中间也有较多新楼盘可供参考,新埠岛楼盘的开发也是如火如荼,虽然前景看好,但没有个2、3年光景不能成气候。
新埠岛
另外,海口的南部郊区近年来也在开楼盘,这些小区就是纯粹的旅游地产,周边都是茂盛的植被,空气比市区要好,但生活配套完全是小区自建。
有好的地段,还要有挑好的楼盘。关于楼盘,推荐购买成片开发的。因为很多小的开发商买块地,盖两座楼就开卖,孤零零的几乎没有小区院落,这样的楼盘开发商责任感差,后续遗留的问题没人解决,不建议入手。
至于楼盘的品质,一般购房者不是专业人士,不懂得内在质量的鉴定。但看楼盘的好坏也并非无迹可寻,其实看看楼房的外墙和窗户,以及拥挤程度就能略知一二。品质较好的楼盘,外墙面通常会有装饰砖,或是讲究点儿装饰艺术性,窗户所用的塑钢也能分辨出好坏,是否双层玻璃很重要,为的是隔热和隔音。
第二次筛选:五证、开发商资质,这里实行“一票否决”
编者曾不止一次见到一房两卖、开发商跑路的案例,身在外地的业主要维权还得千里迢迢飞到海南,不仅浪费时还浪费精力。对此编者建议外地购房者,既然手握辛苦挣来的钱,不远千里来到海南购房,就不要一味追求低价而忽略相关证件和开发商资质的考察,否则一旦麻烦上身就会后悔不迭。
海口住宅与房地产信息网有相关信息可供查询,百度搜索很容易就能找到。五证及开发商资质证书,如果开发商不能出具,上网查又没有,或者有疑点的就直接Pass掉吧!
开发商若能提供五证及相关证件,或直接作出公示,不遮遮掩掩,此类楼盘可放心购买
第三次筛选:具体到房子各种细节,编者下面分别描述。
不一定对每个人都适用,建议根据自身条件筛选,选自己能接受的就好。
朝向:
外地人对海南气候的印象,大多止于三亚,以为四季如夏。其实不然,三亚位于海南的南端,属热带,而海口位于海口的北端,属亚热带。所以海口并非四季如夏,还是有季节的变化。所以内地奉行的“有钱不住东南方”,在海口也是同样适用的,希望房子南北通透,冬天能够多见到阳光,热天能够有阴凉。
海口冬天最低温度10度左右,室内温度16度,这种情况冬天可能会出现大约2次,每次持续时间1到2周。因此如果完全是朝北的房屋加上比较潮湿,就会不好受。但如果全是南向玻璃门、大飘窗也不太好,因为晴天太阳会从早照到晚,这样就太热了,也不舒服。提倡的是大阳台隔离炙热的阳光(若只在冬天住可忽略这一点),最好不要封住南边的阳台,南向有些遮挡的房屋,也没有问题,一天之中有一半时间得到光照就可以,主要的是要通风。
说到通风,一个重要的因素是风向,海口一年四季都是东南风,以东风为主,平时也在3、4级,比较舒适,所以面向东南而又有北面通风的是好的房子,东向的房子也没有关系,朝东的窗子,会让东风吹遍全屋各个角落。全通透是好,小户型达不到直接通透,半通透(如”L“型户型)的也起作用,忌讳的是完全不通透。
电梯:
前面说过养老群体比较青睐在海口安家,而对于腿脚不利索的老年人来说,电梯就成了必须考虑的因素。但几梯几户其实在海南没有那么重要,不管是两户一梯还是八户两梯都没有关系,因为海南入住率低,不用担心电梯拥挤的情况。
购物:
有人说,购物不重要,一个星期采购一次就行了,实则错误。海南的生活饮食与内地有很大的不同,讲究的就是一个字:“鲜”。当你吃过海南的鲜活海鲜,你就知道冰冻的海产品完全没有那种味道,同样是鱼,冰鲜的比冰冻的好吃得多。再有周边如果有小吃店、饭馆(这里说的不是那种高级饭店),喝个老爸茶和夜宵也是海南生活的一种享受。
环境、交通:
所谓环境和交通,指的是周边。海口由于历史沿革,有些重点楼盘所在的地区是重要地段但毗邻的街道脏乱差,或者是加工小作坊,或者是汽修一条街。有些地区说是有公交,但往往是等上40分钟都不来车,非常不方便,要发现这些问题得实地走走,留意考察。
公摊:
买房时还要关心房屋的公摊面积。公摊面积讲求适中,太大了不划算,太小了公共空间拥挤。通常来说,高层的分摊系数在0.18~0.26之间,多层的分摊系数在0.11~0.16之间,超过这个区间的房子不建议购买。
楼层:
选择楼层时也是两难,低层便宜,高层贵,每层差价数十到数百元不等。一般来说,选择楼房从下边数的2/3处最好。还有一种说法,高层有噪音和扬灰层(9到11层)的影响,通常说市区的房子需要考虑这些,郊区环境好的就无所谓。
潮湿:
对于北方人来说,要对海口的潮湿有心理准备,尤其是冬季,靠近海边的房子比较厉害,城区的好一些,不过时间不会很长,也就是半个月的时间。本地人一般不选择靠近海边的房子,原因也就是在此。
物业:
现在可以说海南的物业管理还是混沌世界,目前物业管理靠的是良心经营,有良心的就多做点儿。实力一般的开发商还没有把房子卖完的时候,物业管理,小区管理还是不错的,原因是开发商宁愿往里贴钱,也要给新的买主留个好印象,卖完房一撤,状况会立刻下滑。建议选择品牌开发商的原因也在于此,因为有一定实力的开发商会有自己的品牌物业,或者是与一些口碑好的物业公司合作,虽然物业费高一点,但好的物业公司遇到问题往往能快速帮解决,停水停电、台风天应急措施都做得比较到位,小区住起来省心。
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