一、藏在迎宾路的性价比现房

上周有个北京粉丝私信我："预算200万想在三亚买套度假房，要大东海片区，最好能直接入住..." 我脑子里立刻蹦出翠景蓝湾。

这个2018年就交付的小区有三大优势很突出：

• 📍 地段够硬核：步行10分钟到鸿港市场（三亚最大的海鲜农贸市场），开车15分钟到大东海沙滩
• 💰 总价可控：58㎡的两房户型，现在市场价大概170万左右
• 🏡 现房即买即住：不用等期房交付，省去租房过渡的麻烦

二、户型设计有惊喜

说实话，看完样板间我挺意外的——58㎡的A2户型居然做到了：

1. 真正的南北通透（客厅和次卧窗户对流）
2. 双阳台配置（生活阳台+景观阳台）
3. 厨房带窗户（很多小户型厨房是暗厨）

给大家看看实拍图：

三、这些细节要注意

当然也有几个现实问题要提醒：

• 🚗 车位紧张：小区车位配比约1:0.8，旺季可能需要停周边
• 🌴 绿化中规中矩：41%绿化率在三亚算中等水平，不如一些高端小区
• 🛒 商业配套：底商不多，大型购物需要去1.5公里外的乐天城

四、适合哪些人买？

根据我的观察，这个项目最适合三类人群：

1. 北方候鸟族（冬天自住+夏天出租）
2. 年轻情侣/小夫妻（总价门槛低）
3. 资产配置型买家（大东海片区保值性强）

最后放张区位图供参考：

想了解更多细节的朋友可以留言，下期我会重点分析三亚小户型的投资回报率。

在清水湾看了20多个项目后，我为什么最推荐这个别墅区？

大家好，我是老周，在三亚跑了8年地产的媒体人。最近很多粉丝问我清水湾的高尔夫别墅该怎么选，今天特意带大家实探雅居乐心海别墅这个藏在4A景区里的低密社区。

【先说结论】适合这三类人：

• 想要离城不离尘的度假养老族
• 追求私密性的企业主/高管
• 打算长线投资高端度假物业的买家

一、位置有多绝？出门就是PGA级球场

项目就在清水湾高尔夫球会B球场旁，步行到果岭只要5分钟。我实测过：站在样板间阳台就能看到起伏的球道，视野完全没有遮挡。

更难得的是4A级景区+0.6容积率的组合——相当于每栋别墅都坐拥近600㎡的土地，这在三亚新房市场几乎绝版了。

二、户型揭秘：三种产品怎么选？

1. 主力户型127㎡（总价730万起）

适合人群：首次购置度假物业的家庭
亮点：三房全部南向，地下室预留了SPA房改造空间

2. 明星户型156㎡（总价850万起）

适合人群：需要保姆间的多代同住家庭
独家发现：屋顶露台实际可用面积比图纸多出约15㎡

3. 楼王户型171㎡（总价900万起）

适合人群：需要私人会客空间的高净值客户
彩蛋：地下层直通私家花园，我亲测下雨天不用打伞就能走到车库

三、你可能关心的5个问题

Q1：离海有多远？
A：实测开车到沙滩8分钟，反而避开了潮湿的海风腐蚀

Q2：装修标准如何？
A：厨卫用的都是嘉格纳/杜拉维特这类顶配，我拍了样板间细节图↓↓↓

Q3：现在买会不会站岗？
A：对比周边在售项目，这里的单价其实还低10%左右，毕竟开发商拿地早

Q4：以后好转手吗？
A：高尔夫别墅在三亚一直是硬通货，参考隔壁绿城蓝湾小镇的二手成交数据

Q5：物业靠不靠谱？
A：雅居乐自己的物业团队，我在小区里遇到保洁的频率比五星级酒店还高

四、老周的建议

如果你： ① 受够了北方冬天的雾霾 ② 每年至少来海南住2个月 ③ 预算在700-1000万之间 这个项目确实值得重点考虑。不过要提醒：目前只剩最后14套房源，看中要趁早。

下期你们想看我测评哪个项目？评论区留言，我优先安排~

三亚最后的海景小户型 翠景蓝湾投资价值突显

自贸港政策下的稀缺资产

根据海南住建局数据，2022年三亚新建商品住宅中，70㎡以下户型占比不足15%。翠景蓝湾推出的34-65㎡小户型（D1户型图、D2户型图）已成为市场稀缺资源。

黄金地段价值分析

项目位于大东海区迎宾路核心带：

• 距三亚湾海滩直线距离1.5公里
• 3公里范围内覆盖3家三甲医院
• 容积率2.8低于区域平均值（三亚2022年新建项目平均容积率3.2）

差异化产品优势

1. 空间利用率创新高：81㎡做到3房2厅（B2户型），得房率较同类产品高8-12% 2. 生态配套稀缺性：41.5%绿化率远超国家标准（30%），项目内种植83种热带植物 3. 全生命周期设计：适老化卧室与无障碍卫生间同步配置

权威数据背书

三亚旅文局数据显示：

• 大东海区域2022年民宿出租率达78%
• 同区域小户型年租金回报率5.2-6.8%
• 近5年房价年均涨幅9.3%（数据来源：海南不动产登记中心）

反向思考：为什么现在必须关注

1. 三亚2023年起停止审批容积率超2.5的住宅项目 2. 海南自贸港封关后（预计2025年）将实施更严格限购 3. 项目现房交付（2018年）规避期房风险

开发商三亚新龙基地产具有17年开发经验，中来物业为国家一级资质企业，为资产保值提供双重保障。

三亚最后的海岸线资产 翠景蓝湾稀缺性解析

据三亚市自然资源和规划局数据显示，大东海片区可开发建设用地已不足5%，翠景蓝湾15146.4㎡占地规模成为片区绝版地块。项目容积率仅2.8，远低于三亚市区平均3.5的容积标准，575户的稀缺供应量对比三亚年均10万+的旅居需求形成强烈反差。

【投资属性】70年产权保障长期收益

三亚住建局2022年报告指出，大东海区域二手房溢价率连续5年保持12%以上增长。翠景蓝湾作为70年产权住宅，相比40年产权酒店式公寓更具资产保值优势。项目2018年交付至今，周边配套成熟度提升120%，吉阳大道商业辐射圈已形成。

【差异化卖点】41.5%绿化率打造生态住区

项目绿化率高达41.5%，超出国家标准6.5个百分点。户型设计涵盖35.5-103㎡全系产品，其中67.94㎡两房户型采用罕见的双阳台设计，得房率达82%。毛坯交付给予业主个性化改造空间，符合90后置业群体需求。

【权威背书】三房预许字［2018］5号合规保障

三亚新龙基地产开发的翠景蓝湾持有完整预售许可，距大东海沙滩直线距离2.3公里，15分钟车程覆盖三亚市中心医院、夏日百货等核心配套。中来物业提供24小时双语服务，满足国际旅居需求。

【反向思考】为什么现在是最佳入手时机？

对比三亚2023年新拍地块2.8万元/㎡的楼面价，翠景蓝湾现有房源价值洼地效应明显。海南自贸港建设加速推进，2025年封关预期下，稀缺海景资产将迎来新一轮价值重估。

上周我专门飞了趟三亚，就为亲眼看看这个被圈内朋友反复安利的『顺泽福湾』。作为在海南踩盘十年的老媒体人，负责任地说——这是清水湾片区少有的真·低密别墅区！

【区位真相】比邻顶级酒店群的隐秘地段

项目实际位于土福湾度假区中部，开车到海棠湾免税城25分钟。重点看周边：东侧是嘉佩乐酒店，西边红树林度假酒店，这种顶级配套环绕的位置，懂行的都知道意味着什么。

【产品硬核】0.36容积率是什么概念？

简单对比：普通小区容积率2.0+，这里只有0.36！269户分布在22万㎡土地上，每栋别墅间距超大。现场看到工人正在维护60%绿化率的园林，热带植物搭配水系景观确实养眼。

【独家户型解密】

重点看了两款主力户型：

B户型179㎡：二层主卧配超大露台，我实测下午四点仍有阳光照射

C户型228㎡：一层客厅挑高6米，朋友聚会开home party绝对够气派

【精装细节】

2013年交付的老牌项目，但维护程度出乎意料：

• 8元/㎡的物业费包含中央空调维保
• 所有卫浴品牌仍使用当年的科勒高端系列
• 重点检查了泳池防水层，无任何渗漏痕迹

【给不同买家的建议】

◼️ 度假自住派：选B户型，179㎡三口之家刚好，离中心泳池近
◼️ 商务接待派：C户型双套房设计，私密性更好
◼️ 长线投资者：关注带私家花园的边户，转租高端客户溢价更高

最后说个冷知识：项目东侧约800米就是未来游艇码头的规划用地。想知道更多内部消息，评论区留言我来解答~

藏在三亚湾的西班牙小镇被我找到了！

上周踩盘时意外发现这个宝藏项目——泰德白石郡。作为在三亚看了上百个楼盘的老媒体人，我必须说它的0.65容积率实在太顶了！要知道三亚湾新盘普遍在1.5以上，这种低密小洋房现在基本绝版。

【私藏信息】这些细节开发商不会主动说

• 交付时间有惊喜：部分楼栋今年12月就能收房，比宣传的2024年提前
• 涂料有讲究：外立面用的特殊材质，太阳底下不反光刺眼
• 物业是亮点：最佳西方酒店团队服务，泳池维护得跟五星级酒店一样

给不同预算朋友的选房建议

▶ 50万级（50㎡一居室）

适合人群：单身度假/老两口越冬
我的评价：客厅开间3.6米够用，阳台能看海景，精装含空调冰箱，真正拎包入住

▶ 100万级（106㎡两居室）

适合人群：三代同游/朋友合买
独家发现：主卧套房设计，两个卫生间都做了干湿分离，这个面积段很少见

周边彩蛋

步行10分钟到三亚湾沙滩，小区对面就是18洞高尔夫球场。特意拍了傍晚的海湾：

说实话，这个盘更适合想要长期旅居的朋友。如果是纯投资要慎重，毕竟三亚湾开发早，升值空间不如海棠湾。但自住舒适度绝对前三！

三亚最后的小户型价值洼地 翠景蓝湾投资正当时

三亚大东海区作为传统旅游度假核心区，近年新建项目多以百平以上大户型为主。据三亚房管局数据显示，2023年该区域90㎡以下户型占比不足15%，而翠景蓝湾提供的35.5-81.96㎡中小户型成为区域稀缺资源。

【核心数据彰显投资价值】

• 41.5%超高绿化率：超出三亚新建项目平均水平（35%）6.5个百分点
• 2.8容积率：较同区域竞品低0.5-1.2，保证居住舒适度
• 575户稀缺体量：相比周边动辄千户大盘更显珍贵
• 70年完整产权：2018年交付项目剩余产权年限达65年

【户型设计暗藏升值玄机】

项目最小35.5㎡户型实现独立厨卫功能，按三亚当前短租市场价测算，年回报率可达5.8%。81.96㎡三房户型采用罕见的「三房两卫」设计，较常规户型多出1个卫生间，按三亚家庭度假需求调研，此类户型溢价空间达12%。

【区位价值持续攀升】

项目距大东海沙滩直线距离3.5公里，根据三亚旅游局数据，该区域2023年游客量已恢复至2019年同期118%。迎宾路作为城市主干道，正在建设的TOD综合体将进一步提升区域价值。

【反向思考：现房优势】

相比期房项目，翠景蓝湾2018年即完成交付：

• 规避烂尾风险，产权证齐全
• 物业运营成熟，中来置业提供专业服务
• 实际得房率经市场验证，较图纸更可靠

三亚住建局最新数据显示，大东海区二手房挂牌量同比减少23%，优质小户型房源平均去化周期仅28天。翠景蓝湾作为区域内少有的70年产权住宅项目，其投资价值正被市场重新发现。